Abgrenzung von Generalunternehmer- und Nutzerausbauten
Die Gestaltung von Büroflächen im Rahmen eines Neubauprojekts erfordert eine klare Abgrenzung zwischen den Leistungen des Generalunternehmers (GU) und den Nutzerausbauten. Während der GU die baulichen und technischen Grundvoraussetzungen für die Nutzung als Büro bereitstellt, erfolgen betriebs- und nutzerspezifische Anpassungen im Rahmen des Nutzerausbaus. Dabei kann auch Bestandsausstattung aus einem vorherigen Standort übernommen und in die neuen Büroflächen integriert werden.
Der GU stellt die baulichen und infrastrukturellen Grundvoraussetzungen für die Büroflächen sicher. Dazu gehören:
Errichtung der Grundstruktur der Büroflächen
Bereitstellung von offenen Büroflächen oder festgelegten Raumstrukturen gemäß funktionaler Leistungsbeschreibung (FLB)
Einbau von Standard-Innentüren und Trennwänden nach baurechtlichen Vorgaben
Herstellung der Standard-Oberflächen (z. B. Bodenbeläge, Wand- und Deckenverkleidungen)
Technische Grundinstallation
Elektroinstallationen mit allgemeiner Arbeitsplatzversorgung (Steckdosen, Grundbeleuchtung)
Standardisierte Netzwerkanschlüsse und IT-Versorgung nach Bauvorgaben
Grundversorgung mit Heizungs-, Lüftungs- und Klimasystemen gemäß Gebäudekonzept
Einhaltung von Brandschutz- und Sicherheitsvorgaben (Fluchtwege, Sprinkleranlagen, Brandmelder)
Allgemeine Sanitär- und Gemeinschaftsbereiche
Bereitstellung von Sanitärräumen nach gesetzlichen Vorgaben
Gemeinschaftsbereiche wie Teeküchen oder Sozialräume in Grundausstattung
Diese Leistungen gewährleisten eine grundlegende Nutzbarkeit der Büroflächen, ohne auf spezifische betriebliche Anforderungen einzugehen.
Leistungen im Nutzerausbau (inkl. Bestandsumzug) – Beispielhafte Maßnahmen
Der Nutzerausbau umfasst alle betriebsspezifischen Anpassungen, die über die Standardleistungen des GU hinausgehen.
Der Nutzerausbau umfasst alle betriebsspezifischen Anpassungen, die über die Standardleistungen des GU hinausgehen.
Anpassung der Raumaufteilung durch zusätzliche Trennwände, Raum-in-Raum-Systeme
Spezifische Oberflächenanpassungen für Corporate Design oder besondere Nutzungsanforderungen
Individuelle Bodenbeläge (z. B. Teppichfliesen in Corporate-Farben, Akustikböden)
Arbeitsplatzausstattung und Ergonomie
Einbau spezifischer Arbeitsplatzbeleuchtung über die Standardausstattung hinaus
Individuelle Arbeitsplatzmöblierung (z. B. höhenverstellbare Schreibtische, ergonomische Stühle)
Spezielle Akustikmaßnahmen für Open-Space-Bereiche (z. B. Akustikpaneele, Raumtrenner)
Spezialisierte IT- und Kommunikationsinfrastruktur
Erweiterte Netzwerkinstallationen für unternehmenskritische IT-Anforderungen
Integration von Konferenz- und Präsentationstechnik (z. B. Bildschirme, Smartboards, Medientechnik)
Zusätzliche Verkabelung für spezielle Arbeitsplätze oder servergestützte Anwendungen
Integration vorhandener Bestandsausstattung
Übernahme und Wiederverwendung von Büromöbeln aus dem bisherigen Standort
Mitnahme und Installation vorhandener IT- und Kommunikationsgeräte
Weiterverwendung von Konferenz- und Präsentationstechnik aus Bestandsgebäuden
Diese Maßnahmen erfolgen durch den Nutzer oder durch beauftragte Fachfirmen und sind individuell an die betrieblichen Anforderungen und das Corporate Design des Unternehmens angepasst.
Abstimmung in der Werkplanung
Die exakte Abgrenzung zwischen GU- und Nutzerausbau wird in der ausführungsreifen Werkplanung finalisiert. Dabei wird geklärt:
Welche Basisleistungen bereits durch den GU erbracht werden?
Welche betrieblichen Anforderungen durch den Nutzerausbau ergänzt werden müssen?
Welche Bestandselemente übernommen und integriert werden sollen?
Wer für Transport, Installation und Wiederinbetriebnahme der Bestandselemente verantwortlich ist?
Diese Abgrenzung stellt sicher, dass die Büroflächen sowohl baulich als auch technisch optimal ausgestattet sind und es zu keinen Unklarheiten oder doppelten Beauftragungen kommt.
Durch die beispielhafte Kennzeichnung der Nutzerausbauten wird sichergestellt, dass alle Beteiligten – von der Planung bis zur Umsetzung – eine transparente und eindeutige Zuweisung der Verantwortlichkeiten haben.
