Energie- & Umweltrecht

In Deutschland zielen die energetischen Vorschriften darauf ab, schrittweise veraltete, ineffiziente Heizsysteme durch moderne, emissionsarme Technik zu ersetzen. Das GEG schreibt daher für viele alte Öl- und Gasheizkessel verbindliche Austauschfristen vor. Allgemein gilt die Regel, dass Standard-Heizkessel nach 30 Betriebsjahren außer Betrieb genommen werden müssen, sofern sie nicht bereits mit Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik arbeiten. Konkret bedeutet das: Ein Gasheizkessel von Anfang der 1990er Jahre, der keine moderne Brennwerttechnik besitzt, darf gesetzlich nicht unbegrenzt weiterlaufen – nach rund 30 Jahren Betriebsdauer ist er laut Vorschrift stillzulegen und durch eine neue Anlage zu ersetzen. Diese „30-Jahres-Regel“ kennt einige Ausnahmen (unter anderem für sehr kleine Heizgeräte unter 4 kW, sehr große Anlagen über 400 kW oder für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern der Eigentümer schon vor 2002 dort wohnte). Die Grundintention ist klar: Veraltete, ineffiziente Wärmeerzeuger sollen nicht dauerhaft unnötig Energie verschwenden und CO₂ ausstoßen, wenn es längst effizientere Technologien gibt.

Neue gesetzliche Vorgaben verschärfen diese Pflichten weiter im Zuge der Wärmewende. Ab 2024 gilt bei neu eingebauten Heizungen ein Anteil von mindestens 65 % erneuerbarer Energien als verpflichtend. Für bestehende Gebäude gibt es Übergangsfristen: In größeren Städten (über 100.000 Einwohner) greift die 65%-Regel spätestens ab Mitte 2026, in kleineren Kommunen spätestens ab Mitte 2028 – abhängig davon, wie schnell die kommunale Wärmeplanung umgesetzt wird. Praktisch bedeutet das: Wenn die Heizung in einem Bürogebäude erneuert werden muss, darf ein neues System künftig in der Regel nicht mehr ausschließlich auf Gas oder Öl basieren. Stattdessen kommen z.B. elektrische Wärmepumpen, Anschlüsse an ein (grünes) Fernwärmenetz, solarthermische Unterstützung oder effiziente Hybridlösungen zum Einsatz, um den geforderten Erneuerbaren-Anteil zu erfüllen. Sollte eine alte Gas- oder Ölheizung plötzlich irreparabel ausfallen, ist zwar aus Gründen der Betriebsfähigkeit ein erneuter Einbau eines fossilen Kessels vorübergehend erlaubt – allerdings muss dieser innerhalb von höchstens fünf Jahren wiederum durch ein 65%-erneuerbares System ersetzt werden. Diese neuen Vorgaben unterstreichen, dass Facility Manager die Heiztechnik ihrer Gebäude frühzeitig planen und auf klimafreundliche Lösungen umstellen sollten, anstatt bis zur letzten Minute zu warten.

Eine vorausschauende Planung für Heizungssanierungen umfasst sowohl technische als auch finanzielle Aspekte. Facility Manager sollten zunächst eine Bestandsaufnahme aller Heizungsanlagen durchführen, das Alter und den Typ jeder Anlage erfassen und diejenigen identifizieren, die sich dem Ende ihrer zulässigen Betriebsdauer nähern. Auf dieser Grundlage lässt sich ein gestaffelter Austauschplan entwickeln und frühzeitig budgetieren. Dabei lohnt es sich, staatliche Förderprogramme auszuschöpfen – beispielsweise gibt es Fördermittel und Zuschüsse, die einen erheblichen Teil der Kosten abdecken können, wenn man auf Wärmepumpen oder andere hocheffiziente Systeme umsteigt (inklusive Bonusförderungen für besonders frühe Umstellungen). Ebenso wichtig ist die Abstimmung mit zertifizierten Heizungsinstallateuren und Energieberatern, um sicherzustellen, dass die neue Anlage nicht nur effizient, sondern auch gesetzeskonform dimensioniert und eingebaut wird. Nach der Installation müssen dann alle relevanten Nachweise und Dokumentationen sorgfältig geführt werden: Ein bevollmächtigter Schornsteinfeger oder Energieexperte nimmt die neue Heizung in der Regel ab und bestätigt deren Regelkonformität. Diese Protokolle, Bescheinigungen und Wartungsnachweise sollten für eventuelle Kontrollen verfügbar sein. Durch proaktives Management des Austauschs veralteter Heizungen halten Facility Manager ihre Gebäude im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben, verbessern die Energieeffizienz und leisten einen Beitrag zu den übergeordneten Klimazielen.

Der europäische Green Deal und die daraus folgenden Richtlinien erhöhen schrittweise die Anforderungen an die Energieperformance von Gebäuden in allen Mitgliedstaaten – auch in Deutschland. Im Mittelpunkt steht die Überarbeitung der EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), welche europaweit verbindliche Mindest-Energiestandards für den Gebäudebestand einführen soll. Nach den bisherigen Entwürfen der EPBD-Reform müssten kommerzielle Gebäude (einschließlich Büros) bis zu bestimmten Fristen mindestens eine bestimmte Energieeffizienzklasse erreichen – im Gespräch sind beispielsweise Klasse F bis 2027 und Klasse E bis 2030 für Bestandsgebäude. Diese EU-Vorgaben müssten von Deutschland in nationales Recht übertragen werden, voraussichtlich durch Anpassungen des GEG oder ergänzende Regelungen. Die Konsequenz: Besonders ineffiziente Gebäude – mit hohem Energieverbrauch und schlechten Dämmwerten – müssten nachgerüstet werden, um überhaupt noch vermietet oder genutzt werden zu dürfen. In naher Zukunft könnte es Eigentümern untersagt sein, Gebäude mit ungenügender Effizienzklasse weiter zu vermieten, oder solche Objekte würden mit Wertabschlägen und Sanktionen belegt. Der Green Deal zeichnet also einen klaren Pfad für kontinuierliche Verbesserungen vor: Nach 2030 ist mit weiteren Verschärfungen bis 2040 und 2050 zu rechnen, mit dem langfristigen Ziel eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands bis zur Mitte des Jahrhunderts.

Um diesen wachsenden Anforderungen gerecht zu werden, sollten Facility Manager und Immobilienbetreiber schon jetzt damit beginnen, ihre Objekte zukunftssicher zu machen. Dazu gehört die Entwicklung einer langfristigen Sanierungsstrategie für die Energieeffizienz. Am Anfang steht idealerweise ein Energieaudit oder eine Analyse des Gebäudes, um Schwachstellen zu identifizieren – etwa unzureichende Dämmung, veraltete Fenster oder ineffiziente technische Anlagen. Auf Basis dieser Analyse kann ein gestufter Investitionsplan erstellt werden, der die nach und nach anstehenden Verbesserungsmaßnahmen festlegt. Typische Schritte umfassen zum Beispiel die Verbesserung der Gebäudehülle (Dämmung von Fassade und Dach, moderne Verglasung), die Modernisierung der Heizungs-, Kühl- und Lüftungstechnik, die Umstellung auf LED-Beleuchtung und die Integration erneuerbarer Energien vor Ort (z.B. Photovoltaik auf dem Dach). Solche Maßnahmen erfordern zwar anfangs Kapital, sind aber Investitionen in die Zukunft: Sie reduzieren Energiekosten, mindern das Risiko späterer Zwangssanierungen und machen das Gebäude wettbewerbsfähiger.

Bereits heute können besonders energieeffiziente Gebäude von grünen Finanzierungen oder einem Imagevorteil profitieren. Umgekehrt droht Gebäuden, die kommende Standards ignorieren, ein „Brown Discount“ – also Wertverluste und erschwerte Finanzierbarkeit, weil sie als unsustainabel gelten. Zusätzlich rückt auch der Neubaustandard auf nahezu Null-Emissionen in den Fokus: Ab 2030 sollen in der EU alle neuen Gebäude als Null-Emissions-Gebäude errichtet werden, was jetzt schon bei Planung und Bau berücksichtigt werden muss. Insgesamt ist die Ausrichtung am Green Deal nicht nur Pflichterfüllung, sondern bietet die Chance, durch vorausschauende Investitionen den Immobilienwert zu sichern und ein Vorreiter beim Klimaschutz zu sein.

Moderne Energie- und Umwelt-Compliance beschränkt sich nicht auf Technik, sondern umfasst auch die Messung und Offenlegung von Daten. Unternehmen müssen heute den CO₂-Fußabdruck ihrer Geschäftstätigkeit berichten – dazu gehören auch die Emissionen, die beim Betrieb von Gebäuden anfallen. Facility Manager sollten daher den Energieverbrauch und die daraus resultierenden Emissionen ihrer Bürogebäude genau erfassen, unterteilt in Scope 1-Emissionen (direkte Emissionen vor Ort, z.B. aus der Verbrennung von Erdgas für Heizung oder Diesel in Notstromaggregaten) und Scope 2-Emissionen (indirekte Emissionen aus bezogener Energie wie Strom oder Fernwärme). Diese Datenerfassung bildet die Grundlage, um neue Berichtspflichten zu erfüllen. So verlangt die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) für große Unternehmen detaillierte Umweltangaben, einschließlich Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen. Auch Investoren fordern im Rahmen der Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) immer häufiger Einblicke in solche Kennzahlen. In der Praxis bedeutet das: Ein Facility Manager muss jährliche Kennziffern bereitstellen, etwa wie viele Kilowattstunden Strom und Heizenergie das Gebäude verbraucht hat, welche CO₂-Menge daraus resultierte und welche Effizienzmaßnahmen ergriffen wurden, um diese Werte zu verbessern.

Ein weiterer Aspekt ist die Ausrichtung an der EU-Taxonomie – einem Klassifizierungssystem, das definiert, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als nachhaltig gelten. Für die Immobilienbranche bedeutet das: Eigentümer und Investoren können eine Büroimmobilie als nachhaltig im Sinne der Taxonomie deklarieren, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllt. Dazu zählen etwa eine herausragende Energieeffizienz (z.B. ein Energieausweis mit Klasse A oder die Zugehörigkeit des Gebäudes zu den besten 15 % des Gebäudebestands hinsichtlich Energiekennwerten) oder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen, die den Primärenergiebedarf um mindestens 30 % reduzieren. Wenn ein Gebäude diese Anforderungen erfüllt, darf der Eigentümer es in seinen Berichten als taxonomiekonform ausweisen. Das wirkt attraktiv auf ESG-orientierte Anleger und kann den Zugang zu Green Financing erleichtern.

Um solche Taxonomie-Vorgaben zu erreichen, sind oft gezielte Investitionen nötig. Facility Manager tragen wesentlich dazu bei, indem sie Modernisierungsmaßnahmen planen und umsetzen, welche den Energieverbrauch und die Emissionen des Gebäudes senken – etwa durch bessere Dämmung, effizientere Anlagentechnik oder den Bezug von Ökostrom. Die Ergebnisse müssen mit belastbaren Daten belegt werden, was wiederum die Bedeutung eines guten Energie-Monitorings unterstreicht. Hier schließt sich der Kreis zur ESG-Strategie und zur Kommunikation mit den Stakeholdern: Viele Unternehmen haben Klimaziele und Emissionsreduktionspläne aufgestellt, und die Performance ihrer Immobilien fließt direkt in diese Bilanz ein. Durch transparente Berichterstattung über Energieverbräuche und CO₂-Emissionen sowie den Nachweis kontinuierlicher Verbesserungen kann ein Gebäudebetreiber gegenüber Investoren, Aufsichtsbehörden und der Öffentlichkeit Verantwortungsbewusstsein demonstrieren. So wird aus der reinen Pflichterfüllung bei der Berichterstattung eine Erfolgsgeschichte in Sachen Umweltengagement und vorausschauendem Management.

Auch hinsichtlich Lärm und Luftschadstoffen unterliegen große Bürogebäude strengen Umweltauflagen nach dem deutschen Immissionsschutz. Das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) und die darauf basierenden Verordnungen – wie die TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) – legen fest, wie viel Lärm und welche Emissionen von einer Anlage maximal ausgehen dürfen. Für Bürogebäude liegt das Hauptaugenmerk im Regelfall auf Lärmimmissionen durch technische Gebäudeeinrichtungen. Große Lüftungsanlagen, Kühlaggregate auf dem Dach, Klimaanlagen oder Notstromgeneratoren können permanente oder periodische Geräusche verursachen. Die TA Lärm definiert zulässige Geräuschpegel in Dezibel abhängig von der Gebietsnutzung (so gelten in reinen Wohngebieten strengere Grenzwerte als in Gewerbegebieten) und der Tageszeit (nachts gelten niedrigere Grenzwerte als am Tag). Facility Manager müssen sicherstellen, dass die Anlagen ihres Gebäudes diese Grenzwerte an den nächstgelegenen schutzwürdigen Nachbarpunkten einhalten. Dafür sind oft technische und organisatorische Maßnahmen nötig: Zum Beispiel können Schalldämpfer oder Verkleidungen an Lüftungsanlagen angebracht werden, Schwingungsdämpfer unter Maschinen installiert werden und Testläufe von Notstromaggregaten auf die Tageszeiten gelegt werden. Es kann ratsam sein, regelmäßige Schallmessungen durchzuführen – besonders nach der Installation neuer Geräte oder bei Beschwerden von Anwohnern – um die Einhaltung der Vorgaben zu dokumentieren. Werden die Lärmgrenzen überschritten, drohen behördliche Auflagen zur Nachbesserung und im Extremfall Bußgelder oder Nutzungsbeschränkungen für die lärmverursachende Anlage. Daher ist ein vorausschauendes Lärmschutzkonzept in dicht besiedelten oder gemischt genutzten Umgebungen essenziell.

Auch Luftemissionen durch Anlagen im Gebäude müssen unter den gesetzlichen Grenzwerten bleiben. Wenn in einem Bürogebäude etwa größere Heizkessel, Blockheizkraftwerke oder Diesel-Notstromaggregate betrieben werden, unterliegen deren Abgase den Regeln der TA Luft (Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft) beziehungsweise entsprechenden Verordnungen. Kleinere Heizungsanlagen in Büros sind meist so dimensioniert, dass sie genehmigungsfrei sind, aber sie müssen trotzdem regelmäßig vom Schornsteinfeger geprüft und optimal eingestellt werden, um Schadstoffe wie Stickoxide (NOx), Kohlenmonoxid oder Feinstaub gering zu halten. Bei größeren Anlagen – etwa einem leistungsstarken Generator oder einem eigenen Heizwerk für einen Bürokomplex – kann eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sein, die strenge Emissionsgrenzwerte und Überwachungspflichten mit sich bringt. Facility Manager sollten für alle relevanten Anlagen ein Wartungs- und Prüfkonzept haben: Filter und Abgasreinigungssysteme sind turnusmäßig zu wechseln oder zu reinigen, und Abgasmessungen durch Fachpersonal sollten in den vorgeschriebenen Intervallen erfolgen. Alle Prüfergebnisse und Wartungsprotokolle gilt es aufzubewahren, um bei Bedarf der Aufsichtsbehörde die Konformität nachweisen zu können. Neben der gesetzlichen Pflicht zahlt sich ein solcher sorgfältiger Immissionsschutz auch in anderer Hinsicht aus: Er verbessert die Luftqualität für Mitarbeiter und Anwohner und zeigt, dass der Betreiber Umweltbelastungen so gering wie möglich hält – ein Plus für das Image und die Akzeptanz des Gebäudebetriebs.

Ein weiterer Compliance-Baustein im Gebäudemanagement ist der korrekte Umgang mit Elektroschrott aus dem Bürobetrieb. Moderne Büros tauschen in regelmäßigen Zyklen Computer, Monitore, Drucker, Telefone, Beleuchtungskörper und andere elektronische Geräte aus, wodurch eine erhebliche Menge an ausrangierten Elektro- und Elektronikgeräten anfällt. Das deutsche Elektro- und Elektronikgerätegesetz (ElektroG), mit dem die EU-WEEE-Richtlinie umgesetzt wird, schreibt eine getrennte Sammlung und fachgerechte Entsorgung dieser Geräte vor. Es ist verboten, alte Elektrogeräte einfach mit dem normalen Abfall zu entsorgen, da sie sowohl umweltschädliche Substanzen (wie Schwermetalle in Batterien oder Quecksilber in Leuchtstoffröhren) enthalten als auch wertvolle Rohstoffe, die recycelt werden können. Für das Facility Management bedeutet dies, dass im Gebäude geeignete Prozesse und Behälter für die Sammlung von Elektronikschrott eingerichtet werden müssen. Häufig wird hierfür mit zertifizierten Entsorgungsfachbetrieben zusammengearbeitet, die auf die Verwertung von Elektronik spezialisiert sind. Diese Dienstleister stellen sicher, dass Altgeräte umweltgerecht dem Recycling zugeführt oder sachgemäß entsorgt werden. So sollte beispielsweise beim Austausch der IT-Infrastruktur eines Bürohauses der gesamte alte Hardware-Bestand von einem solchen Fachbetrieb abgeholt werden, anstatt ihn den Mietern zur eigenständigen Entsorgung zu überlassen. Durch klare Vorgaben und einfache Möglichkeiten zur Abgabe von Altgeräten (z.B. zentrale Sammelstellen im Gebäude) wird gewährleistet, dass weder Mitarbeiter noch Mieter aus Unwissenheit Elektrogeräte falsch entsorgen.

Ein wesentlicher Bestandteil der ElektroG-Compliance ist die Dokumentation des Entsorgungswegs. Facility Manager sollten sich von den beauftragten Entsorgungsunternehmen entsprechende Nachweise ausstellen lassen – etwa Übernahmescheine, Wiegeprotokolle oder Recycling-Zertifikate – die belegen, dass die Altgeräte ordnungsgemäß verwertet wurden. Diese Unterlagen gilt es aufzubewahren, um im Falle von Prüfungen (sei es durch Behörden oder interne Audits) die gesetzeskonforme Entsorgung nachweisen zu können. In größeren Büroimmobilien mit vielen Mietern empfiehlt es sich zudem, klare Regelungen zur Elektro-Altgeräteentsorgung in Hausordnungen oder grünen Mietverträgen festzuhalten, sodass auch Mieter verpflichtet sind, ausgediente Geräte nicht einfach im Hausmüll zu entsorgen. Darüber hinaus kann die ordnungsgemäße Entsorgung von Elektronik auch in die Nachhaltigkeitsberichterstattung des Unternehmens einfließen – zum Beispiel indem jährlich die Menge an recyceltem Elektroschrott ausgewiesen wird. Dies unterstreicht das Engagement des Gebäudebetreibers für Ressourcenschonung und Umweltschutz. Letztlich vermeidet man durch die Einhaltung der ElektroG-Vorgaben nicht nur mögliche Bußgelder, sondern unterstützt aktiv die Kreislaufwirtschaft und trägt dazu bei, Gefahrstoffe von Deponien fernzuhalten.